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No.160/Re[6]: 国内不動産投資、オフショアファンド、資産保護、リスク分散,一任勘定について |
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■投稿者/ 見習い投資家 -(2004/08/25(Wed) 00:13:02)
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ドゥカフェ様
お返事を頂いておりましたのに随分ご無沙汰してしまいました。申し訳ございません。長めの夏休みをとって一切パソコンには触れない暮らしをしておりました(^^;
ドゥカフェ様は、最近、何か新たな投資は検討されておられますでしょうか？
私の方は、中古ラブホテルの取得を検討しています。素人が参入するにはイメージ的にはハードル高そうですが、業界の人の話を聞くと結構勝算もありそうです。
あとは、今日、日興コーディアル証券がはじめた「プレミアムポート」という一任勘定サービスの説明を聞きました。
私はあまり知りませんでしたが、早々たるファンドマネージャーを揃えているようです。
コストの方は、手数料が1.2～1.7％にくわえて、ファンドによっては成功報酬が値上がり益の20%がひかれます。
海外のヘッジファンドは、なかなか情報が集まらず苦戦中です。
周りでもやっている人がいないもので。
ドゥカフェ様はどのようにして情報収集されておられますか？またファンド選定の基準などは？差し支えなければお教えいただければ幸いです。
また、この掲示板によると、以前ドウカフェ様はハワイの物件の取得を検討されていたのですね。ハワイは、私の大好きなところのひとつです。
私もハワイの不動産取得を考えたことありましたが、やはり今は高騰しているとのこと。当分は休暇での利用が無難なのでしょうね。
それでは、またお時間のあるときにでもお返事いただければ嬉しいです。
■No159に返信(ドゥカフェさんの記事)
> 見習い投資家様、遅れました。ドゥカフェです。
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> ■No158に返信(見習い投資家さんの記事)
> > ドゥカフェ様、
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> > いつもいつも貴重なアドバイス、まことに有難うございます。
> > 一回ごとに、知識が増え、物の見方が広がり、本当にありがたく拝見させて頂いております。
>
> トンでもございません。少しでもお役に立てばと思っています。
>
> > > 一億円を不動産投資に当てるとするならば、一つは私募不動産ファンド、もう一つは不動産物件の発掘、バリューアップ、管理を行なう業者に依頼をして１０から２０％程度の利回りを狙う戦略などが考えられると思います。
> >
> > やはり、私はまだまだ見習いだな～と痛感させられます。これから検討しようと考えていることをズバリご指摘いただきました。
> > 実は私も（やっと）REIT＋現物の検討を始めたところなのです。ただ、J-REITは、既に値上がりも激しく、利回りで４％台、さらに投資物件には、生保などの金融機関がもてあました物も組み込まれているファンドもあると聞き、触手が動きませんでした。
> > で、こちらのHPで紹介されている私募ファンドや、大手不動産会社の私募ファンドの検討を始めたところです。
> > また、現物投資としても、中古マンションをデザイナーズ風にリニューアルする業者さんをインターネットで見つけましたもので、一度話を聞いてこようかと考えております。
> > ただ、利回りで見ると名目でせいぜい１０～１２％あればいいところで、１５～２０％といった物件は普通には出てこないと存じます。やはり、このような高利回り物件は、地方や競売(既に高騰していると聞きますが)を狙っていくべきものなのでしょうか？
>
> 見習い投資家さんの目指すところにもよりますが、現物に直接投資されることを考えているならば１０％以上の利回りが回っていれば十分と思いますよ。逆に現状１５％～２０％の利回りが回っている物件は逆に下がることはあっても、上がる可能性はまず無いと思いますし。
>
> またノンリコースリースを利用してレバレッジをかければ１０％未満の物件でも実質１５％から２０％以上の利回りを得ることが出来思います。
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> > > 例えばあるオフショアファンドは「Split Strike Conversion」と言う戦略を用いて、着実に収益を積み重ねていきます。既に十数年以上の運用実績もあり日本の機関投資家なども資金を入れているようです。
> > >
> > > ちなみに、このファンドは表向きは新規の投資は受け付けていません。しかし買う方法もあるようですね。
> >
> > このようなファンドがあるのですか～？
> > 早速、検討しようと思い、上記ワードで検索してみましたが残念ながら見つけることができませんでした。
> > もしこのようなオープンな掲示板で公開していただけるようでしたら、是非そのファンドと購入方法をお教え頂く事できませんでしょうか？ほんとに、あつかましくて申し訳ございません。
> >
> > ヘッジファンドの購入は真剣に考えているのですが、ネットや書籍で概略の情報は出てくるものの、具体的なファンドの詳細や購入方法の紹介が少なく、また詐欺まがいの事件も過去にあったことから、慎重に進めております。
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> オフショア・ファンド投資、特にヘッジファンド投資については細心の注意が必要です。特に日本人の中で話題になっているものでろくなものはありません。日本語での詳細資料を提示された場合には特に気を付けてください。最近は大手の運用会社も子会社に代替投資関連の運用会社を持っていることもあるので、そういったファンドを中心に組入れるのも良いかもしれません。
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> 詐欺や不正などの地雷を踏まないためには、やはり信頼できる第三者からの助言を得るほうが良いと思います。また、ここ数年好成績を上げるヘッジファンドには大量に資金が流入しているため、新規の投資を受け付けていないファンドが多い事も念頭に置いた方がよさそうですね。
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> > > これだけ財政赤字を垂れ流している国です。今後は財政の国民負担は今後は増大していくでしょうからそういった意味で１.５億円つまり、５０％を外貨で、、、と言うのは決して大きな金額ではないと思っています。
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> > 確かに、おっしゃるとおりですね。
> > ７００兆もの借金を抱えている上に、毎年４０兆弱の借金をして、いざとなったら増税や給付の削減で国民から搾取しようと考えている輩に、自分が汗水たらして手に入れた金を持っていかれるのは癪に障ります。
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> > > また一任勘定についてですが、私は原則としておすすめしません。特に日本の証券会社のサラリーマン・アドバイザーが運用しているものなんて怖くて預けることが出来ませんよ。本当に自信があるならばこれらの大きな会社は運用資金はたっぷりあることですし、まず自己資金から始めると思います。
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> > > そうしない理由は「推して知るべし」なのかもしれません。笑）
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> > > また人に全てを預けて損をしたときに、後悔しても後悔しきれないとも思います。やはり最終的な判断は自らされた方が良いのではないかと・・・
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> > これまた、おっしゃるとおりですね。
> > やはりもっともっと自分自身が知識を蓄えて、一日も早く見習い投資家から脱したいと思います。
> > 巷の金融機関などに相談に行っても、結局紹介されるのは投資信託や変額保険などありきたりのもので、やや落胆してたとこです。資金が多少あったところで、信用がないですから、なかなかうまい話はまわってきませんしね～。
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> そうですね。国内の金融機関が提供する商品には魅力的なものが少ない印象ですね。
> 真の「投資」をするにはどうかな、、、と思ってしまいます。
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> > では、いつもいつもお時間を使って頂き、貴重なアドバイス有難うございます。
> > 今日も暑いですので、お気をつけてお過ごしくださいませ。
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> どうもありがとうございます。他に何か質問があれば書き込んでくださいね。他にも面白い話はたくさん（？）出来ると思いますので。
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