不動産ファンドに投資する？（上）

Posted on Apr 25, 2004

今回は不動産投資についてのお話です。

ようやく１９９０年代にバブルが弾けて、不動産を含めた多くの不良資産の整理するために
不動産流動化市場が形成されてきました。

そして今、不動産流動化市場では更に大きな変化が起きようとしています。

■■■■■■■■【市場形成から市場拡大へ】■■■■■■■■

ここに来て、米国不動産投資信託（REIT）相場が急落して
いますが、日本版上場不動産投資信託（J-REIT）は
マーケット形成期ということもあり、順調にその市場を
広げています。

更なるJ-REIT市場拡大はもちろんですが、
今後は非上場ではあっても、投資家にとって魅力と特徴の
ある不動産ファンドが数多く登場してくる思われます。

■■■■■■■■【大型物件から中・小型物件へ】■■■■■■■■

これまでは不良債権処理の一環として大量の不動産が
放出され、数十億円から100億円規模の大型の物件が
流動化の主な対象でした。

今後は固定資産の時価会計
導入を2005年度に控え、企業は収益性の低い資産、
売却益の期待できない物件など、多様な固定資産の
売却が更に進むでしょう。

■■■■■■■■【非上場不動産投資ファンドの現在】■■■■■■■■

そんな中、期待されるのが非上場の不動産投資ファンドですが、既に
「投売り状態で販売されているマンション等の区分所有物件を転売して利益を得る」もの、
「J-REITへの売却によるキャピタルゲインを狙う」ものや、
「高齢者向けケア住宅の開発から参加できる」もの等、
特徴ある商品も登場していますが、地価、物件の売却価格上昇を想定している
ファンドも多く見受けられます。

しかし、ごく一部の地域でようやく地価は下げ止まっているとはいえ、
保有する物件の想定売却価格の決定は非常に難しく、
高い想定売却価格により「リスクは高いが、リターンは低い」
といったファンドがあるのも事実です。

■■■■■■■■【高収益不動産投資ファンドとは】■■■■■■■■

では、高収益をもたらす物件とはどんなものでしょうか？

今後は「割安で優良な物件」を購入するだけでは高収益は
期待できません。

つまり、

「スキーム」
「仕入れ」
「コンセプト」
「テナント・マーケティング」
「維持・管理」

等、

全てで差別化を図り、高収益なオフィス・ビルを創り上げていくことが必須条件となります。

今後、更に「高値売却によるキャピタル・ゲイン」も期待できる環境が整いつつありますが、
あくまでもプラス・アルファと考えておいたほうがが賢明といえるでしょう。

（次回に続く）

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