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【気になる投資】『羨望の南カリフォルニア サンディエゴ集合住宅(8億5千万円)は毎年1億円程度の所得圧縮効果あり』

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投資用コンドのバルクセール 稀少な投資用アパート物件(米国中古不動産、南カリフォルニア、ロサンジェルス、オレンジカウンティ、アーバイン)


南カリフォルニア、サンディエゴの投資用物件のご案内です。
毎年1億円程度の所得圧縮効果も期待できます。

この物件は、1986年に建築された後、2005年にコンドミニアムとして改修、登記されなおした物件で、全体で161軒のコンドミニアム・コミュニティーが構成されている中の最終フェーズ建築分3棟・44軒がバルクセールの形で売り出されているものです。

この物件は、アパートの様に1ヵ所でまとまった賃貸収益を得る管理メリットの高い物件でありながら、登記上1軒ごとでの分割転売が出来るメリットがあります。価格は$780万ドル(約8億5千万円)で、初年度の利回り6%となっています。

また、当物件はコンドミニアムですので、建物の外側(屋根を含む)や、コモンエリアと呼ばれるゲート内敷地全体の管理が、アソシエーション(住人組合)の管轄となり、投資家オーナーの管理責任範囲が各ユニットの内側に限定されるというメリットもあります。映像建物と中庭

一般的に投資用コンドの調達を考えた場合、同一ヶ所に多数保有するのは、開発時に纏め買いする以外にありませんので、非常にレアな物件です。投資家様数人で各1~2億円ずつの保有件数に割りなおして共同で管理業務を委託する事も可能。映像建物と駐車場

減価償却に関して

1986年築の木造賃貸用物件です。減価償却はユニットごとに算出する事になり、1ユニットでも簡便法を用いた償却が可能だと考えます。当地での固定資産税支払いに当たっての土地と上物の評価比率は、1-Bedroom Unitが上物46%, 2-Bedroom Unitが上物52%の評価となっています。

物件補足説明

当物件は、San Diego市、Imperial Beachにあり、周りの環境はロサンゼルス、ロングビーチ、サンタアナ等の同等物件に比べて良好であると考えます。フリーウェイのアクセスは抜群でありますし、すぐ向かい側の大きなショッピングセンターには、歩いても5分程度です。Walmart, Vons, CVS, Bank of America, Wells Fargo Bank, Home Depot, Big 5 Sports等の店舗が揃った非常に便利なショッピングセンターです。

インペリアル・ビーチの海岸とピアーにも車で5~7分ほどの距離で、海に近いこともあり気温もフリーウェイの対岸に比べ涼しい。インペリアルビーチは、海岸・ピアーの周りから再開発も行われており環境は良くなっています。

サンディエゴ中心部へのアクセスが良い為、テナントの確保に問題を感じない。また同地区内での他の物件と比較して建物や、ゲート内の雰囲気が良好であることから、家賃のランクは同等物件比較で上位にあると考える。また、人口分布を見ると、若い年代の家族が多く、コミュニティーとしても活気を感じる。

コミュニティー全体の管理組合との管理委託契約が可能で、管理体制が整っている。 購入時点での物件手直しが不要であると思われる。優良安全な投資用住宅物件と言えるでしょう。◆

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